Kategori: Arenor

Blowing bubbles – lessons learned from Malmö

2001 publicerade Jim Collins sin bok From Good to Great som försöker finna svaret på vilka faktorer som är betydelsefulla när medelmåttiga företag transformeras och förvandlas till fantastiska. Ett av företagen som gjorde denna resa var Fannie Mae, ett amerikanskt institut som 1938 bildades av staten med syfte att skapa en marknad för bostadslån. 1968 privatiserades det och under mätperioden 1969 fram till 1999 förvandlades Fannie Mae från en byråkratisk koloss till ett fantastiskt företag som skapade en en enorm överavkastning till sina aktieägare.
Efter att den amerikanska bostadsbubblan för ett par år sedan sprack, dyker Fannie Mae även upp som exempel i Collins nya bok, How The Mighty Fall: And Why Some Companies Never Give In. Ett av förklaringarna bakom fallet som Collins presenterar är de nya direktiv och den mission som staten i slutet av 90 talet gav till Fannie Mae samt det andra hypoteksföretaget Freddie Mac. Båda institutionerna skulle börja uppfylla – The American Dream- där alla medborgare skulle få möjligheten att få lån och därmed kunna få äga sina hem.
Malmö FF har efter degraderingen till superettan och ett ekonomiskt stålbad kommit tillbaka till allsvenskan och sakta men säkert utvecklat sin fotbollsverksamhet till landets starkaste. Enligt Svenska Fotbollsförbundets årliga sammanställning av klubbarnas ekonomier har Malmö FF mellan 2003 och 2008 haft en ekonomi i mycket god balans. Det något populistiska nyckeltalet ”driftresultat” har visat ett underskott på så lite som 4.6 miljoner för hela denna period. De pengar som klubben tjänade på sina spelarförvärv återinvesterades inte i sin helhet utan var kvar på den allt starkare balansräkningen.
I mitten av 00-talet började så Malmö FF att lobba hos stadens politiker. -The Malmoe Dream- skulle ge invånarna en fantastisk arena och mötesplats för företag. Nya intäktskällor från event och konferenser skulle samtidigt göra klubben till ett nytt FC Köpenhamn. Staden tyckte naturligtvis det var en utmärkt idé och pumpade in luft i regionens arenabubbla genom sitt ränte- och amorteringsfria lån på 145 miljoner. I detta inlägg utvecklar jag varför alla dessa kommunala bidrag har bidragit till den potentiella arenabubblan.
Men stadens subvention har även inneburit att ytterst få enskilda sitter på risken. För PEAB som är den största delägaren i fastighetsbolaget har investeringen mest sannolikt redan betalat sig. Bolaget fick bygga ett 600 miljoners projekt som utan det kommunala ”lånet” och deras insats aldrig hade genomförts. Man fick dessutom nya kunskaper och erfarenheter inom arenabygge och kunde tack vare det positionera sig väl inför den fortsatta arenaboomen i Sverige. Sedan dess har man vunnit upphandlingen om nya nationalarenan och Stockholmsarenan. Bankerna som lånade ut 310 miljoner har, förutom den implicita garantin som genom stadens intressen kan antas ha skapats, mest sannolikt arenan som pant. I värsta fall kan de auktionera ut driften till internationella konglomerat som t.ex. AEG, Live Nation Entertainment och SMG Europe. Risken ligger istället hos den stora massan, skattebetalarna samt Malmö FF:s medlemmar. Vad vi ser är ett exempel på public-choice teorin.
Malmö FF ordförande Håkan Jeppsson menar att klubben måste fortsätta att ta risker. Men vilka risker syftar han på? År 2000 sålde den berömde och mycket framgångsrike värdeinvesteraren Warren Buffet sitt innehav i Freddie Mac. Han menade att förutsättningarna och riskprofilen hade förändrats markant efter det att Freddy Mac fått de nya direktiven från staten om att finansiera den amerikanska drömmen. Han bedömde dessa nya risker som alldeles för stora och de aktieägare som inte följe hans exempel förlorade sina pengar när staten till slut räddade Freddie Mac och dess skuldgivare hösten 2008.
Malmö FF har utan egna kunskaper och erfarenheter kastat sig rakt ut på fastighetsmarknaden och den i regionen extremt konkurrensutsatta arena-, event- samt konferensmarknaden. Denna risk-omallokering innebär att klubben nu får mindre utrymme till det som gjort den rik från första början, det vill säga ett lyckat risktagande i klubbens spelarkontrakts-portfölj.
Det pratas väldigt mycket om hur 10 miljoner på en månad blev 30. Det är dock inte det som är knäckfrågan, det är historia. Funderingarna och oron bör vara på en betydligt högre och mer strategisk nivå än så. För den fråga alla istället bör ställa sig, är klubbens nya affärsmodell hållbar? 2010 var trots allt ett år i vilket klubben gick fullinvesterade in i.

Och är det så att affärsmodellen inte är hållbar och konkurrenskraftig så finns det en risk att problemet kan sopas under mattan. Lyckas klubben kvala in sig till Champions League döljs bristerna i modellen med hjälp av ett inflöde på 80 miljoner i tv pengar som är av engångskaraktär. Problemet är dock att brister i modellen är något som skickliga konkurrenter på sikt kan utnyttja.

En olönsam betongklump?

Läser om att IFK Göteborg inte har kommit överens med ägaren av arenaekonomin om ett önskat avtal i samband med bruket av Gamla Ullevi. Det är som är mest anmärkningsvärt är att den totala arenaekonomin inte går runt trots närvaro av tre elitklubbar.
Problemet med kontraktet är därför av sekundär betydelse. Det primära problemet borde istället identifieras enligt nedan.
1) Arenan är felprojekterad från första början, en betongklump på vilken man inte har lyckats att implementera ytor som kommersiellt går att exploatera. Ponera att IFK Göteborg själva skulle äga denna arena. Å ena sidan skulle man ha kontroll över samtliga intäkter, å den andra skulle ekonomin fortfarande inte gå ihop.
2) Fel val av affärsmodell för den samlade arenaekonomin, det vill säga arenans intäktskällor är inte optimalt paketerade och det kommunala bolaget inte är den bästa operatören för arenan med syfte att utveckla ekonomin i betongklumpen. 
Arenan har hittills brukats av tre klubbar, alla med olika starka varumärken och olika typ av målgrupper. Klubbarnas respektive affärsmodeller borde därför rimligtvis skilja sig från varandra. IFK Göteborg har till exempel bättre möjligheter att paketera en mer exklusiv produkt och på så sätt prisdiskriminera sina kunder, misstänker jag.

Mest sannolikt är problemet en kombination av båda punkterna. IFK Göteborg menar att man ska arbeta på ett nytt arenaspår. Men är det en rimlig lösning? Det kommer fortfarande att vara extremt svårt om inte omöjligt att hitta ekonomi i ett sådant projekt. Och skulle klubben trots allt lyckas med att finna privat finansiering så skapar ett sådant arenabygge externaliteter åt Göteborgs skattebetalare vars Gamla Ullevi kommer att uppleva ett ännu större underskott.

"Vi måsta öka eventsidan"

Citatet kommer från Sydsvenska Dagbladets rapport från Malmö FF:s extra årsmöte. Men hur mycket kan marknaden för event i Öresundsregionen egentligen växa? Parken S&E måste öka på eventsidan. Det måste även Parkfast Arena AB som driver nya Malmö Arena göra. Och så givetvis det av Malmö FF till 100% ägda MFF Event AB göra, vars förlust 2010 blir nästan dubbelt så stor som förra året.

MFF Event går sannolikt back med 12,6 miljoner kronor. Inget annat. Och ni som har med er miniräknarna inser då att MFF faktiskt – MFF Event (alltså intäkterna från arrangemangsdelen av Swedbank Stadion) går plus knappt tre miljoner kronor på den övriga verksamheten. Som ordförande Håkan Jeppsson uttryckte det i går: ”På många sätt har det aldrig gått bättre för oss (ekonomiskt)”.

Det sista citatet kan förefalla lite märkligt. Rent konkret innebär det ju att fotbollen måste subventionera de olönsamma ytorna på arenan. Lägg därtill att Parkens investering i Lilla Arena kommer att spetsa till konkurrensen ytterligare då man positionerar sig i den event-produktkategori som Swedbank Stadion erbjuder.
För Malmö FF som satt med en överkapitaliserad balansräkning i förhållande till sin dåvarande intäktspotential var en investering i nya och moderna matchdagsfaciliteter logisk. Även om jag vågar hävda att den blev för påkostad vilket jag utvecklat i detta inlägg.
Däremot kan jag undra hur en klubb som Djurgården vars egna kapital så sent som för ett år sedan var i det närmaste utraderat ska kunna räkna hem en arenainvestering som ska förväntas vara mer förmånlig för klubben än att hyra in sig någon annanstans?

Att spela på någon av arenorna som uppförs i Solna och vid Globen har aldrig varit aktuellt för Djurgården. Anledningen till detta är inte emotionella skäl, som många tycks tro, utan rent ekonomiska. Vi kommer inte att överleva som förening som hyresgäster på dessa arenor, som ägs av andra intressen.

Det sägs ju att finansieringen på ca 500 miljoner ska vara säkrad där man vill resa uppemot 100 miljoner i eget kapital och resten via sedvanlig upplåning hos kreditinstitut. Vem vill investera i ett sådant projekt? Kanske aktörer som kan få sina respektive verksamheter subventionerade av fotbollen vars nedersta rad i resultaträkningen egentligen ingen enskild har något vinstintresse i?

Så vari ligger skillnaden?

Höga inträdesbarriärer

Elitserien i hockey är en monopolmarknad med mycket höga inträdesbarriärer. Många klubbar har försökt att komma in på marknaden och etablera sig men ytterst få har lyckats. För några klubbar har det slutat med en katastrof. Hammarby Hockey gick i konkurs, ett öde som även Björklöven såg ut att gå men som nu, enligt idrottensaffarer.se, ser ut att i alla fall ha lyckas köpa sig lite tid. Men är inte det bara konstgjord andning? Leksand brottas med stora ekonomiska underskott och AIK Hockey lyckades lura konkursspöket genom att faktiskt ta steget till den högsta ligan och kunna erhålla lite drygt 20 miljoner i premier från det centrala tv avtalet.
Om en klubb mot all förmodan lyckas ta steget upp är nästa utmaning att etablera sig. Under de senaste 10 åren är Linköping den enda nyetablerade klubben i elitserien. Förutom Timrå och Skellefteå som är gamla varumärken som har lyckats att ta steget tillbaka har det mest handlat om korta sejourer för de få nykomlingar som lyckats lura marknadskrafterna och tagit steget till högsta ligan.
Paradoxalt innebär denna monopolmodell att hockeyn i Sverige är kommersiellt underexploaterad. Tillväxten har avtagit och ligan börjar uppleva en högre konkurrens från fler marknader än marknadsledaren NHL.
Under veckan hade Sydsvenska Dagbladet en artikel om Malmö Redhawks röda siffror i bokslutet samt hyresavtalet på nya Malmö Arena. Den påstådda hyran ska ligga runt 9 miljoner och då ingår kontrollen över paketeringen av produkten som innehåller VIP loger. Det finns 72 loger men hälften av dessa är sålda och inte tillgängliga för klubben. Mer än 30 loger ger dock fortfarande goda förutsättningar till prisdiskriminering. 
Artikeln föreslår att affärsmodellen i hyresavtalet bör göras om där de alltid lika mytomspunna intäkterna från korvförsäljning kommer på tal. Det är dock inte där hävstången finns. Låt oss benchmarka lite mot 2010 års SM finalister i svensk hockey och var respektive klubbar hämtade sina pengar under matchdagen för säsongen 2009/10. Vi ser direkt att HV71 kapitaliserar sina möjligheter till prisdiskriminering och hade 45% högre intäkt per åskådare än sin finalmotståndare. Kinnarps arena har 473 VIP platser vilket naturligtvis höjer snittintäkten per åskådare som uppgick till 218 kr. 
Till en stor del saknar Johanneshovs Isstadion denna produktkategori vilket tydligt syns genom att SM finalisten Djurgården hade en snittintäkt per åskådare som var nästan 10% lägre än allsvenska Malmö.
Malmö Redhawks problem är att klubben inte tävlar på högsta nivå vilket gör att upplevelseprodukten inte håller högsta klass. Infrastrukturen finns däremot där och man har goda förutsättningar att erbjuda en produkt som man kan ta bra betalt för.
Nu utnyttjas inte resurserna optimalt men det beror i första hand på hur elithockeyn i Sverige är strukturerad. En struktur som dessutom bidrar till Parkfast Arena AB som driver arenan och som är exponerad mot den höga arenakonkurrensen i Öresundsregionen inte heller är lönsamt. 2009 omsatte bolaget 64 miljoner och gjorde en förlust på 4.4 miljoner. Ett högre kapacitetsutnyttjande på arenan innebär rimligtvis mer pengar till arenabolaget.

Redhawks kan naturligtvis köpa kiosk och restaurangverksamheten från arenabolaget om man anser att man skulle kunna driva den bättre. Men finns det så mycket pengar att hämta där?

Låt oss titta på HV71 som själva driver sin kiosk och restaurangverksamhet. Klubben omsatte under säsongen 2009/10, 19.3 miljoner vilket är 75 kronor exklusive moms per åskådare. Problemet är att nästan hälften av pengarna försvinner till underleverantörerna av matvaror och klubbens bruttomarginal i detta affärsområde var så liten som 54%.

Men det stannar inte vid kostnad sålda varor. Det krävs personal för att driva försäljning och ett inte orimligt antagande är att personalkostnaderna uppgår till 30% av omsättningen. Personal ska administreras och schemaläggas på ett effektivt sätt i en verksamhet där intäkterna är extremt koncentrerade under korta tidsintervaller som dessutom kräver ett vältrimmade och samarbetande team. Snabbmatsindustrin präglas av en hög personalomsättning vilket markant försämrar produktiviteten.
Naturligtvis måste man även räkna på kapitalkostnaden för den yta av arenan som kioskerna tar i anspråk (motsvarande lokalhyra). Lägg därtill kostnader för underhåll, el och en mängd andra mindre poster som till exempel kontanthantering där en säkerhetsfirma rimligtvis tar betalt för att hämta kassan och deponera den hos banken.
Jag skulle uppskatta att det till slut blir runt 5% på den nedersta raden. En sådan avkastning innebär 3.69 i nettokrona per åskådare.

Men frågan är om detta affärsområde isolerat överhuvudtaget ens är lönsamt? Tittar vi på Scandinavian Service Partners som bedriver en snarlik verksamhet men med stordriftsfördelar och till vilka bland annat Malmö FF har sålt rättigheterna till servering av mat och dryck på Swedbank Stadion, så ser vi en vinstmarginal 8%, detta trots att företagets bruttomarginal är så hög som 72%.

Denna verksamhet borde kanske istället för en något naivt förväntad kassako med halvdan service, snarare kunna utvecklas till en add-value åt totalupplevelsen. Något som kräver en högre levererad kvalitet från den som driver denna business. Och där överavkastningen för arenans totala ekonomi i första hand kapitaliseras genom entrébiljetten.

Men Malmö Redhawks stora problem är inte avsaknaden av intäkter från korv och bröd. Det stora problemet är de höga inträdesbarriärerna till elitserien. Förutom kravet på leverans från den sportsliga organisationen krävs en comittad investerare som kan finansiera det underskott som trots allt krävs för att nå den högsta ligan. Men var hittar man en sådan där dennes makt i klubben är reglerad till maximalt 49% av rösterna? Jag misstänker att ledarna hos de etablerade klubbarna i elitserien är motståndare till en avreglering av 51% regeln. Det skulle vara ett potentiellt hot mot deras marknadsandel.
Utbudet av investerare borde även begränsas av det faktum att de höga inträdesbarriärerna leder till en marknad med mycket låga vinstmarginaler. Då är det betydligt billigare att för 6 miljoner köpa sig en plats i den planerade Europaligan som jag misstänker önskar sig drivas enligt modellen ”football socialism” där ligans deltagare delar på de vinster som marknaden genererar och som överför värde från spelarna och konsumenterna till klubbarna.

Building defences

För ett par månader sedan skrev jag ett inlägg om den kraftigt konkurrensutsatta arenamarknaden i Öresundsregionen och Malmö FF:s möjligheter till avkastning på sin arenainvestering.  
Köpenhamn Stad har under de senaste åren försökt få till stånd ett till nytt multiareneprojekt. När AEG inte fick ihop siffrorna och backade ur passar nu Parken Sport & Entertainment och bygga en försvarsmur i regionen mot den ökade konkurrensen.
I förra veckan lät bolaget meddela att bolaget kommer att investera i en utveckling av arenan. Konceptet får arbetsnamnet Lille Arena och innebär en teknologiskt innovativ lösning där man efter behov, och med syfte att bli mer konkurrenskraftig i jakten på evenemang i storleksordningen 15 till 25k åskådare, konverterar Parken till en mindre venue. Man tror sig att tack vare denna konstruktion kunna locka 8-10 evenemang och 150-175k gäster under de kommande två åren.
Paradoxalt är att när FC Köpenhamn nått en helt dominerande marknadsposition i Danmark med god plattform till Europa så dras aktieägarna med mindre lönsamma affärsområden. De strukturella marknadsförutsättningarna i ligan (här och här) ger mycket goda förutsättningar till fortsatt dominans och regelbundet spel i Europacuperna varifrån överavkastning kunde hämtas och delas ut till aktieägarna. 
Om det inte vore för…
I detta inlägg noterade jag den fåfänga jakten på tillväxt genom bland annat det mindre lyckade inträdet i friskvårdsindustrin. Det visade sig att bolaget inte kunde bli bäst på att driva gym. Och frågan är om Parken S&E kan bli bäst på arenadrift? 
Under måndagen släppte Palken S&E sin Q3 rapport. En rapport där man vinstvarnade uppåt och levererade en prognos för helåret som var DKK 30 miljoner bättre än den som man kommunicerade i slutet på augusti. Aktien rusade 12% på nyheten.
Det är framfarten i Champions League som ligger bakom vinstvarningen. Samtidigt visar segmentredovisningen att arenadriften inte är lönsam.

Färre och mindre välbesökta evenemang under 2010 har minskat intäkterna på arenan. Nu kan inte jag se att Parken S&E har gjort det, men annars kan man som Malmö FF tidigare i år har ursäktat sig, alltid skylla på finanskrisen. Men frågan är hur länge man kan leva på det?
David Cambell, CEO på AEG Europe menar.

The business is good actually, the live industry is really performing well

Det finns ju alltid ett alternativ där man försöker sälja arenadriften till en world-class operator. I så fall kan aktieägarna själva välja i vilken del av värdekedjan för Sport & Entertaiment som man vill investera i.

Blir det Tottenham Hotspur som får den stora äran att spräcka "arenamyten"?

Enligt Financial Times slår Tottenham Hotspur tillsammans med AEG ihop sina påsar i syfte om att ta över driften av London Olympic Stadium.
Kanske är det så att det till slut blir en Premier League klubb som dödar myten om den stora nyttan av att själv, rent fysiskt, äga sin egna arena?
Ett arenabygge är kapitalintensivt. Det ekonomiskt mest effektiva borde därför rimligtvis vara att den part som klarar av att resa kapital till lägsta pris äger fastigheten. Är det en ”multiarena” bör den som är bäst på multiarenedrift drifta den. Och står fotboll för en betydande del av arenans totala intäkter bör rimligtvis den aktör som är bäst på att arrangera fotbollsevenemang göra det.
Arenans totala ekonomi samt risk-reward regleras genom avtal mellan parterna. Rätt aktör på rätt plats i en arenas värdekedja.

Pressar kommunala subventioner Malmö FF:s marginaler?‏

I snart tio år har vi matats med budskapet att om bara klubbarna får bygga och äga sina egna arenor så kommer de stora pengarna att rulla in. Men är verkligheten så enkel? Arenor tar väldigt mycket mark i anspråk och den absolut största ytan på drygt 7000 kvadratmeter exploateras kommersiellt i alldeles för liten grad.

Hade arenor varit så lönsamma som det sägs så skulle det ju rimligtvis krylla av nya och av klubbarna ägda arenor runt om i Sverige. Men så är ju inte fallet och faktum är att endast 17%* av de europeiska klubbarna äger sina egna arenor. Till exempel spelar den franska ligans framgångsrika gigant Lyon på en arena som ägs av staden. Och när klubben till år 2013 hoppas kunna flytta in i en ny stadion blir i så fall även denna i sin helhet finansierad med kommunala medel.
Många har förmodligen hunnit läsa om att Malmö FF behöver minska sina kostnader med 15 miljoner. Intäktssidan har inte motsvarat förväntningarna och balansen i ekonomin har ännu inte infunnit sig. Varför kan vi fråga oss? I Malmö byggdes Swedbank Stadion med hjälp av en större subvention från Malmö Stad i form av ca 150 miljoner i ett ränte- och amorteringsfritt lån. Här skulle vi kunna anta att staden iklädde sig rollen som ”lender of last resort”
Hade inte subventionen varit på plats så hade marknaden inte finansierat det nuvarande formatet. Kanske skulle vi se en annan arenalösning? Kanske en mer spartansk och bättre anpassad till marknadens verkliga efterfråga? Och det kommunala lånet sände ytterligare en signal. Det är från ett kreditgivarperspektiv, inte helt omöjligt och anta att Malmö Stad, vid en eventuell default på arenabolaget sväljer hela paketet på den egna balansräkningen.

Ett antagande som skulle kunna fungera som en implicit garanti vilken kan ha genererat en större kredit från bankerna än vad som annars hade varit tillgänglig. Därmed finns risken att marknaden fick en arena som är mer mastodont och påkostad än vad den i själva verket efterfrågade.

Subventionen från staden kan därmed ha bidragit till en potentiell överproduktion på den regionala arenamarknaden där konkurrensen är hård. Något som idag till synes pressar Malmö FF:s marginaler. Året innan Swedbank Stadion slog upp portarna invigdes Malmö Arena som även den, till viss del, är subventionerad av Malmö Stad. Parkfast hyr marken som arenan står på för 1000 kr per år vilket gav utrymme för att bygga in ett antal ”överflödiga” lokaler och funktioner. Och på andra sidan bron finns sedan tidigare Parken och Bröndby Stadion, även om den senare ligger en bra bit utanför centrala Köpenhamn.
Men situationen kunde ha varit ännu värre om Capinordic Arena intill Parken hade blivit verklighet. Nu övergavs projektet i sista stund men bakom nästa hörn väntar det som kan bli den stora marginaldödaren i regionen, det vill säga den planerade multiarenan i Köpenhamn dit staden visat sig vara beredda att allokera en rejäl subvention. Att AEG trots det gav upp sin investering i projektet måste betraktas som ett sundhetstecken samt en signal på att arenamarknaden i Öresundsregionen kan vara överhettad. Men trots dessa varningsklockor ser det nu ut som att projektet fortfarande lever och ska genomföras i kommunal regi.
Vi känner igen fenomenet från bland annat den jämt och ständigt problemfyllda bilindustrin där marginalerna för biltillverkana ständigt pressas nedåt genom att dåligt presterande bilföretag gång på gång räddas från undergång genom statliga interventioner. Det skapar en överproduktion som dessvärre även genererar en marginalpress åt de välskötta konkurrenterna. Och för att parera problemet med överproduktionen så eldar man istället ytterligare genom andra subventioner såsom tillfälliga skrotbilspremier som enbart skjuter problemet på framtiden. Det som händer är att man flyttar efterfrågan på nya bilar från framtid och koncentrerar den till nutid.

Konsekvensen av de statliga subventionerna i den delen av bilindustrins värdekedja blir bland annat att vinstmarginalerna överförs från biltillverkare till underleverantörer.

I analogi med det ovanstående skulle vi kunna anta att det är underleverantörerna till arenorna som är de stora vinnarna i de nya projekten och inte arenaägarna själva.
En av leverantörerna till arenaekonomin är MFF Event AB. Problemet är att MFF Event AB:s bargaining power, till skillnad från externa leverantörer, är begränsad. Moderbolaget, det vill säga Malmö FF, har nämligen investerat 35 miljoner i aktier i fastighetsbolaget som utgör Swedbank Stadion och vid en default blir dessa aktier värdelösa. Det är kreditgivarna samt andra fordringsägare som har förtur på ersättning vid en rekonstruktion.
Klubben hoppas trots allt mycket på konferensverksamheten men vi ska ha i åtanke att man här exponerar sig mot ”the five competitive forces” som finns inom konferensindustrin.

Jag ser framför mig en bransch med låga inträdesbarriärer samt för köpsidan låga ”switching costs” vilka innebär svårigheter att skapa kundlojalitet. Något som drar resurser i form av försäljning och marknadsföring samt ställer krav på ständig utveckling av befintliga konferenslokaler samt utrustning. Vi ser även ständig teknologisk utveckling som ger världen produkten videokonferens som är ett möjligt substitut, framför allt i dåliga tider. Så frågan är hur mycket ”Return on Investment” det egentligen finns att hämta här?

Genom att positionera sig i ett segment där ”competitive forces” är som svagast och därmed hitta sin egna edge kan man uppnå en viss grad av lönsamhet och här kan man tycka att konferens, paketerat i en miljö med sportevenemang skulle kunna vara ett sådant segment. Men även här finns det ju åtminstone två andra aktörer i regionen som kan erbjuda en liknande produkt. Därmed koncentreras målgruppen ytterligare till de kunder som önskar att hålla en konferens paketerat specifikt med produkten Malmö FF. Och då är frågan om det inte hade varit mer effektivt att istället paketera denna produkt genom att hyra en redan befintlig konferenslokal på stan alternativ ingå i en allians med en etablerad konferensentreprenör?
Men låt oss inte måla fan på väggen, risken blir att det blir väldigt mycket ”omgångsekonomi”. Det kan ju vara så att evenemangs- samt konferensindustrin i Öresundsregionen är outvecklad och är därmed snarare ett ”positive sum game” än ett nollsummespel.

Och vi ska komma ihåg att man idag pressas av den generella efterfrågenedgången på allsvensk fotboll samtidigt som man i år inte kan tillgodoräkna sig intäkter från internationellt spel. Det senare är något som förmodligen kommer att ha en stor betydelse för att ekvationen ska gå ihop.

—————————————-
*The European Club Footballing Landscape

Större konkurrens i Malmö

Om knappt en månad slår Malmö Arena upp portarna. Det är en multifunktionell arena med Malmö Redhawks som den största enskilda hyresgästen. Investeringskostnaden uppges ha landat på 800 miljoner kronor. Värt att notera är den årliga marknadshyran som hockaylaget får subventionerat från fastighetsbolaget under det första året. (mer här) Marknadspriset för att nyttja arenan är 25 miljoner per år.

Arenan är en direkt konkurrent till Malmö FF:s kommande hemmaplan Swedbank Stadion vad gäller konserter och events. Exakt hur stor hyreskostnaden blir för MFF är oklart men med kraftigt stigande marknadsräntor har den finansiella risken ökat sedan projektets start. Med ytterligare konkurrens från det i Köpenhamn pågående bygget av Capinordic Arena bör dessutom affärsrisken betraktsas som relativt hög.

Arenaboomen – Situation Stockholm

I måndags klubbades till slut inriktningsbeslutet för ”Nya Söderstadion”. Egentligen ingen ny fakta har kommit fram sedan detta skrevs men det är värt att lyfta fram lite saker som jag reflekterat över.

Finansieringen
Som tidigare kommunicerats beräknas arenan kosta runt 2 miljarder.
1.3 miljarder finansieras genom stadens försäljning av byggrätter på nuvarande Söderstadions mark samt kring den nya.

Här kan man ju alltid ifrågasätta värderingen av dessa rätter. Det är dock staden som tar den finansiella risken här och ingen annan.

700 miljoner lånas upp och det är, enligt denna artikel, det som utgör den stora delen av driftskostnaden för arenan.

Hyresgästerna får därför nyttja en arena som kostar 2 miljarder till en kostnad av 700 miljoner. Ingen dålig subvention.

Jag misstänker att Stockholms Stad lånar dessa 700 miljoner hos sin internbank som i sig rullar sin finansiering i obligationsmarknaden och tack vare den AAA status Stockholms Stads obligationer har, kan staden resa kapital till bra marknadsvillkor.

Hyresgästerna får således inte bara nyttja en arena bokförd till 2 miljarder till en kostnad av 700 miljoner. De får dessutom nyttja den till en kapitalkostnad betydligt lägre än om de själva hade försökt finansiera 700 säckar.

Kapitalkostnaden för dessa 700 miljoner kommer Stockholms Stad försöka finansiära genom långa hyresavtal med bla AEG.

Ägandet
Stockholms Stad kommer själva stå som ägare till fastigheten vilket egentligen inte är så konstigt då i stort sätt hela den finansiella risken ligger hos staden. Utan stadens finansiering skulle en arena vid Globen aldrig kunnat räknats hem av en privat aktör.

Hyresgästerna exponeras istället mot sina respektive affärsrisker.

För Hammarbys del lär det hela innebära en högre hyra än vad man har idag men med en betydligt större uppsida på intäktssidan än dagens infrastruktur tillåter. Samtidigt ökar affärsrisken där följande gäller.

Sportsliga resultat som ju är intäktsdrivande.
Intresset och därmed efterfrågan på allsvensk fotboll.

Rent konkurrensbalansmässigt är ju allt förstås beroende på hur nettoeffekten, dvs nyttan av arenan i relation till konkurrenters nytta från sina respektive nybyggen. Och de arenor som byggs runt om i landet är fortfarande billigare än 700 miljoner och även de är subventionerade av sina respektive kommuner.

*********************************

Det har ju även kommunicerats lite angående Nya Nationalarenan.
AIK står på sig i förhandlingarna och hävdar att de har en reservplan om man inte får äga sina evenemang själv. Givetvis sätter man press på arenaägarna då Swedbank Arena utan klubblag blir omöjlig att finansiera.

Vad gäller Djurgården så står klubben med begränsat utrymme och markfrågan förefaller vara det minsta problemet. Utan kommunala subventioner går det inte att räkna hem en tredje ny arena i Stor-Stockholm med enbart ett klubblag som gäst. Kanske skulle man kunna bygga nytt, mer spartansk tillsammans med AIK…

Så frågan är givetvis var klubben till slut hamnar.

Att man uttalat en bestämd linje att det är en egen arena man vill ha måste tas med en stor näve salt då klubbens retorik alltid varit situationsanpassad. Dessutom ser det ut att komma en ny scheriff till stan…

Mars 2002,
– Erfarenheten från andra europeiska storstäder visar att rivaliserande klubbar kan samsas kommersiellt på samma arena. Fotbollsklubbar på egna arenor får större intäkter från sponsorer, events, restauranger och souvenirer.

Och så Februari 2008,
– Och titta på sponsorerna. De utgår från en klubb per arena, säger Bosse Lundquist, som är rejält trött på talet om att det går bra för Milan och Inter att dela arena i Milano liksom för Roma och Lazio på Olympiastadion i Rom. – För det första går det inte bra. Det är de klubbarna som har de stora problemen med huliganer och säkerhet. Om du skulle fråga Inter och Milan i dag skulle de aldrig bygga gemensam arena, säger Bosse Lundquist.

Allt detta gör arenasituationen i Stockholm ganska intressant och just nu lite oberäknerlig.

Arenaboomen – Kalmar Arena *uppdaterat 1/9-08*

Det har nu tagits nya beslut i Kalmar kring finansieringen av arenan och det finns vissa förändringar från nedan skriven text.
Bakgrunden är att bankerna inte godkänt Sveafastigeters finansieringsförslag. För att tala klarspråk innebär det rent krasst att bankerna inte anser att arenans marknadsvärde motsvarar byggkostnaden och inte ville ta byggnaden som säkerhet för skulderna. Således krävs mer collateral.

Därför nya bud:
Ny projekterad kostnad 270 msek
Sveafastigheter finansierar och ett banklån på 220 miljoner tas där Kalmar kommun går i borgen för 100 av dessa miljoner.
Kalmars kommuns subvention till Kalmar FF på 5.8 miljoner/år under 25 år består men de sista fem årens bidrag betalas i en klumpsumma (29 msek) redan 2010 när arenan beräknas stå färdigbyggd.

Ett stort åtagande av Kalmar kommun där man går in som garant i ett junk-projekt.

—————————————

Kalmar Arena skulle från början vara färdigbyggd 2008. Detta mål sköts upp till 2009 men ännu är inte avtalen på plats.

Storlek: 11 000 platser

Investeringskostnad: drygt 250 miljoner

Finansiering:

Sveafastigheter AB finansierar fastigheten. Man kräver dock garantier för 170 miljoner. Jag misstänker att fastighetsbolaget vill säkra en upplåning på 170 miljoner genom långa avtal med Kalmar kommun och Kalmar FF.

Andra benet i finansieringen, dryga 80 miljoner räknar Svefastigheter hem genom kommersiella lokaler och ett mervärde samt affärsutveckling på den fastighetsstock bolaget äger in the neighbourhood.

Man nådde en preliminär uppgörelse där kapitalkostnaden för dessa 170 miljoner garanteras genom en årlig hyra på 9.5 miljoner under 25 år. Kalmar kommuns subvention blir 5.8 miljoner och Kalmar FF:s del att årligen betala i hyra, 3.7 miljoner.

Kommentar
Bygget har inte kommit igång då parterna inte lyckats komma överens om alla delar i avtalen. Sveafastigheter vill ha längre garantier. 25 år är inte good enough och man vill ha ytterligare 10 till 15 års löptid, något som kommunen inte riktigt verkar vilja ge.

Under tiden har makrosituationen förändrats radikalt där b.la priset på pengar ökat. Det är därför oklart om detta projekt överhuvudtaget blir av.

Finansieringsstrukturen skulle innebära likt Malmö och Borås, att kommunen går in med en kraftig subvention.

Frågan är vilken tillväxtpotential och efterfrågan på fotboll det finns i regionen för att klubbens nytta ska mäta sig med Elfsborg vad gäller intäkter.